浙江山水置業(yè)押注化工廠 開發(fā)房地產(chǎn)十年未果

宜昌山水華庭或存土地污染風(fēng)險

“你有擔(dān)憂，就不要買我的房啊！”四十來歲的盛益平攤開雙手，浙式普通話里明顯摻雜著火藥味。

宜昌鬧市區(qū)一座老紡織廠辦公樓房間里，初冬的窗外陽光燦爛，屋內(nèi)略顯寒意。2年前，盛益平放棄副處級職位，著手負(fù)責(zé)宜昌“山水華庭”地產(chǎn)開發(fā)項目，彼時躊躇滿志。讓他沒有預(yù)料的是，這個項目一波三折。

據(jù)時代周報記者獨(dú)家調(diào)查，2004年，“山水華庭”項目土地被浙江杭州富陽山水置業(yè)有限公司（下稱“浙江山水置業(yè)”）入手后，并未立即開發(fā)，而是按照政府意見，斥巨資盤活土地上“奄奄一息”的宜昌市昌龍化工氯堿有限責(zé)任公司（下稱“昌龍化工”），5年期滿后，工廠異地搬遷，土地開發(fā)才被提上日程。

市民擔(dān)心，這塊土地上曾建昌龍化工等，并運(yùn)行40多年。昌龍化工主要生產(chǎn)聚氯乙烯樹脂和燒堿等產(chǎn)品，宜昌環(huán)保部門確認(rèn)排放污染物為廢氣氯和廢水汞。幾十年來，工廠內(nèi)化學(xué)物質(zhì)滴、漏、跑、滲，很可能已浸入地下土壤。

“政府部門都批準(zhǔn)了，土地肯定沒有問題?！睂τ谏鲜鲑|(zhì)疑，盛益平信誓旦旦，但一份關(guān)于環(huán)保部門針對該項目環(huán)評批復(fù)文件上，并未顯示公眾擔(dān)憂的土地是否安全的信息。

采訪過程中，宜昌環(huán)保部門一官員酒后放言：“化工廠土地上蓋房地產(chǎn)有啥問題？你沒事還鉆到土地里面過日子？”

擱置十年的開發(fā)

2003年，身為國企的昌龍化工負(fù)債累累，當(dāng)時職工養(yǎng)老金就拖欠1700萬元。政府?dāng)M引進(jìn)資本參與對該化工廠的改制，借以盤活資產(chǎn)，解決員工安置問題。但這只“燙手山芋”，鮮有企業(yè)愿意接盤。

昌龍化工的土地，北鄰長江，背靠山體，無疑是一塊不可多得的寶地。

身為地產(chǎn)商的浙江山水置業(yè)對這宗“以投資換土地”的生意非常感興趣，“我們更看重未來土地所產(chǎn)生的價值”。

當(dāng)?shù)卣c浙江山水置業(yè)約定，收購昌龍化工后，須原地生產(chǎn)滿5年，且須異地建設(shè)一座不低于同等級的化工廠，再進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

浙江山水置業(yè)馬上回應(yīng)，提出唯一條件：昌龍化工所屬土地必須當(dāng)即掛牌，并變更為住宅土地。2003年12月31日，宜昌市政府專題會議同意將昌龍化工304畝土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地。

按照承諾，2004年初，浙江山水置業(yè)斥資8600萬元，收購昌龍化工。

知情人表示，當(dāng)時投資昌龍化工的資金超過1億元。

公開資料顯示，浙江山水置業(yè)設(shè)立宜昌山水投資有限公司（下稱“山水投資”），于2004年4月正式開工，“公司員工減少60%，產(chǎn)量卻增長了100%，每年虧損1000多萬元的企業(yè)，第一年就創(chuàng)利稅400多萬元。”

2009年3月31日，昌龍化工宣告停產(chǎn)。

2009年，山水投資向政府提出，擬對原昌龍化工土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)。

盛益平介紹，我們以為2009年就可以進(jìn)行，但幾經(jīng)規(guī)劃，最后整個都推翻了，“很著急，實際上我們2013年才動工開發(fā)”。

涉及城市控制性規(guī)劃調(diào)整和項目規(guī)劃方案，反復(fù)多次，直到2012年10月25日，市政府城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會才最終調(diào)整確定，項目總建筑面積為59.39萬平方米，其中要求城鄉(xiāng)路與東山大道交會處的B地塊（西南側(cè)臨街地塊）7533平方米的土地進(jìn)行掛牌出讓，山水公司立即以6470萬元獲得此土地。

同年12月24日，針對該項目已審核通過的項目環(huán)評報告，進(jìn)行重大變更，開發(fā)主體由山水投資變更為宜昌山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“山水地產(chǎn)”）。至此，歷經(jīng)10年的土地開發(fā)大幕徐徐開啟。

不劃算的生意

事實上，這個項目開發(fā)周期太長。多年與政府角力，深諳官場之道的盛益平認(rèn)為公司幾乎沒占到便宜。

首先，由于政府控規(guī)調(diào)整在后，原昌龍化工部分土地被占用，得到的補(bǔ)償微乎其微，且開發(fā)久拖未決，讓浙江山水置業(yè)蒙受了巨大損失。

2011年宜昌市第二次規(guī)劃委會議紀(jì)要顯示，增加城鄉(xiāng)路、白城路、白洋路三條道路（占用18064平方米，合27畝）、一所小學(xué)（占用16081平方米，合24畝）及一座菜市場（占用4373平方米，合6.55畝），共占用55畝多。

“沒辦法，政府想要就要的，不過，政府修路，做公共事業(yè)，企業(yè)肯定要支持?！?/P>

大量土地被占用后，山水地產(chǎn)找到政府部門，要求對其進(jìn)行獎勵性補(bǔ)償。

幾經(jīng)周折，最終同意其住宅項目容積率由1.4變更為2.8。

盛益平認(rèn)為，通過容積率調(diào)高反而導(dǎo)致造價居高，而降低住宅品質(zhì)，補(bǔ)償方案并不劃算。知情人說，政府不想出一分錢，反而在土地上打主意。

作為城市配套建設(shè)的排水工程也要山水地產(chǎn)代建，山水地產(chǎn)通過出資802萬元代建城鄉(xiāng)路排水箱涵延伸工程，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)同等地區(qū)房地產(chǎn)單價利潤核算，給予補(bǔ)償建筑面積19582.2平方米。

按照目前初步測算，山水地產(chǎn)代建的上述工程，實際投資已過1000萬元。

可以說，10年來，圍繞著房產(chǎn)開發(fā)項目，山水地產(chǎn)較之其他地產(chǎn)商，耗費(fèi)了更多精力和財力。先是以投資換取土地，后因規(guī)劃被占用土地，更要命的是，根據(jù)規(guī)劃，位于項目西南側(cè)的化工廠宿舍占地11畝土地，也需要整體掛牌買下。此時，山水華庭項目開工在即，山水地產(chǎn)十分無奈。2013年7月13日，宜土網(wǎng)掛（2013）18號公告結(jié)果顯示，山水地產(chǎn)出資6470萬元中標(biāo)，土地單價600多萬元/畝。

時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅一路之隔的宜化新天地項目，于2012年拿地單價僅215萬元/畝。

以上僅是初算現(xiàn)在的開支。如果追溯十年前，這筆糊涂賬很難算。

首先當(dāng)時參與企業(yè)改制，斥資8600萬元是一攬子工程，如果攤上10年來的土地增值稅，加上配合住宅項目投資建設(shè)山水化工廠等，這個項目的實際投入，“現(xiàn)在算成本起碼15億元了，一點(diǎn)都不便宜”。

或存污染風(fēng)險

“我只希望房子走得快”。至于項目土地是否安全，盛益平認(rèn)為“很無聊”。

11月14日，山水公司雖然表面平靜如常，因擬在12月開盤發(fā)售，實則在內(nèi)部非常緊張。

時代周報記者以購房者身份，要求置業(yè)顧問出示有關(guān)土地安全檢測報告，置業(yè)顧問堅稱有報告，但均無法出示。

“我如果回應(yīng)了，讓人覺得真有這事”。

隨著調(diào)查深入，時代周報記者發(fā)現(xiàn)，這樣的質(zhì)疑不僅僅出現(xiàn)在售樓部，很多客戶通過網(wǎng)絡(luò)等各種渠道發(fā)聲質(zhì)疑，未獲得任何回應(yīng)。

“很多人關(guān)心這個問題，讓他們?nèi)フ艺昧恕！鄙剿疽恢袑訉r代周報記者說。

宜昌環(huán)保局環(huán)境評價科張科長認(rèn)為，昌龍化工運(yùn)行很多年，通常情況下環(huán)評報告是不對土壤安全評價的。

按照他的說法，昌龍化工生產(chǎn)的酸、堿是不需要控制的，要控制的是重金屬?！艾F(xiàn)行法規(guī)沒有要求對酸、堿的土地進(jìn)行控制””

那項目所在的土地土壤是否有潛在的風(fēng)險呢？

2010年7月，中南冶金地質(zhì)檢測中心出具的一份檢測報告稱，項目地塊所檢測的6個土壤樣本基本合格。這份檢驗批號為2010—Q132的檢測報告上顯示，山水投資送檢的6份樣本，氯化氫和電解含量合格。

蹊蹺的是，當(dāng)時土壤樣本并非現(xiàn)場采樣，僅是送檢。

實際上，在購房者之中，對土地可能潛在的風(fēng)險并不知情。

根據(jù)《環(huán)境評價法》第二十一條規(guī)定，對環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報批建設(shè)項目環(huán)境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾的意見。

今年1月23日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)近期土壤環(huán)境保護(hù)和綜合治理工作安排通知（國辦發(fā)〔2013〕7號），要求已被污染地塊改變用途或變更使用權(quán)人的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定開展土壤環(huán)境風(fēng)險評估，并對土壤環(huán)境進(jìn)行治理修復(fù)，未開展風(fēng)險評估或土壤環(huán)境質(zhì)量不能滿足建設(shè)用地要求的，有關(guān)部門不得核發(fā)土地使用證和施工許可證。

事實上，在我國，土壤污染存在一定的隱蔽性。中科院南京土壤研究所研究員陳夢舫此前對媒體指出，國內(nèi)不少毒地未經(jīng)任何處理修復(fù)，就直接用于開發(fā)，一旦出事，就不只是環(huán)境問題，而是影響地價、房價的經(jīng)濟(jì)問題，更是危害健康、人身權(quán)利的嚴(yán)重社會民生問題。

武漢大學(xué)環(huán)境法研究所所長王樹義教授曾參與《中國土壤污染防治法》立法工作，他對媒體表示，土壤污染類型多樣化，其中嚴(yán)重的是重金屬污染。