房地產(chǎn)對(duì)螺紋鋼需求和價(jià)格的影響

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的角色發(fā)生變化

圖為螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)、基建投資累計(jì)同比

圖為螺紋鋼表觀消費(fèi)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資、基建投資趨勢(shì)

對(duì)比上圖可以看出，在2016年鋼鐵行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以前，螺紋鋼(4094， -2.00， -0.05%)價(jià)格跟隨房地產(chǎn)、基建等下游需求同趨勢(shì)變動(dòng)，但是在2016年鋼鐵行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以后，在房地產(chǎn)開發(fā)投資額等指標(biāo)以及螺紋鋼需求增速 相對(duì)平穩(wěn)的情況下，螺紋鋼價(jià)格卻從2015年的低點(diǎn)大幅上漲，可以明顯地觀察出，2016年之后螺紋鋼價(jià)格的彈性相比2016年之前有大幅提升。

下游需求穩(wěn)定能為螺紋鋼提供穩(wěn)定的價(jià)格中樞，但是供給端去產(chǎn)能和常態(tài)化環(huán)保限產(chǎn)政策像催化劑一樣助推螺紋鋼價(jià)格。就目前的市場(chǎng)情況來看，鋼廠供給端的數(shù)據(jù)比 較透明，環(huán)保政策對(duì)燒結(jié)、焦化以及高爐的限產(chǎn)停產(chǎn)規(guī)定得比較清楚，而需求端的情況卻沒有那么透明，所以判斷下游需求，以確定下一階段的螺紋鋼價(jià)格中樞非常 有必要。

圖為房地產(chǎn)主要指標(biāo)測(cè)試結(jié)果

通過觀察房地產(chǎn)主要指標(biāo)測(cè)試結(jié)果，確定各指標(biāo)之間的領(lǐng)先和滯后期數(shù)以及相關(guān)性，對(duì)比供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革前后的鋼鐵行業(yè)數(shù)據(jù)，來判斷房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)和螺紋鋼需求之間的關(guān)系，以及兩者可能發(fā)生的變化。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，是以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)在一定時(shí)期內(nèi)，進(jìn)行房屋建設(shè)及土地開發(fā)所完成的工作量和有關(guān)費(fèi)用的總稱。一般來說，很多人喜歡用房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來判斷目前房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度，認(rèn)為這是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)且引領(lǐng)螺紋鋼的需求。

不過，通過房地產(chǎn)主要指標(biāo)測(cè)試結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，無論是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前還是之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額都滯后于螺紋鋼的表觀消費(fèi)量1—3個(gè)月，同樣滯后 于螺紋鋼價(jià)格1—2個(gè)月，并不是螺紋鋼消費(fèi)需求和價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo)。主要原因在于，房地產(chǎn)不是螺紋鋼的唯一下游，其中基建需求也是很重要的一部分?；ň哂?逆周期性，在2011年和2015年房地產(chǎn)投資低迷的時(shí)候，基建投資增速帶動(dòng)了螺紋鋼的消費(fèi)需求和價(jià)格。因此，從指標(biāo)的解釋力度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 額目前不是一個(gè)好的判斷指標(biāo)，還要結(jié)合基建等其他下游需求情況一同判斷螺紋鋼需求和價(jià)格走向。

2、商品房銷售面積

商品房銷售面積，是報(bào)告期已竣工的房屋面積中，已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房面積，包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂預(yù)售合同，在報(bào)告期已竣工的商品房面積。

從以上測(cè)試結(jié)果來看，無論是否包括鋼鐵行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后的數(shù)據(jù)，商品房銷售面積均領(lǐng)先于螺紋鋼的消費(fèi)需求。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，螺紋鋼的表觀消 費(fèi)量和領(lǐng)先2—3個(gè)月商品房銷售面積指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)均在65%以上，具備較強(qiáng)的正相關(guān)性。在樣本包括了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后的數(shù)據(jù)時(shí)，測(cè)試結(jié)果顯示，領(lǐng)先 2—3個(gè)月的商品房銷售指標(biāo)和螺紋鋼需求的相關(guān)性有所減弱，從65%以上減弱到45%左右，說明房地產(chǎn)的影響因素在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后有所減弱，而供給 端的影響因素在擴(kuò)張。目前來看，商品房銷售面積依然是相當(dāng)不錯(cuò)的領(lǐng)先指標(biāo)。

圖為房地產(chǎn)指標(biāo)測(cè)試結(jié)果

3、房屋新開工面積

房屋新開工面積，是報(bào)告期內(nèi)新開工的各幢房屋建筑面積，不包括上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工和上期已停建而在本期開工的房屋建筑面積。這個(gè)指標(biāo)能代表目前房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)開工情況，一般用來判斷螺紋鋼的消費(fèi)預(yù)期，房屋新開工面積越高，螺紋鋼的消費(fèi)預(yù)期就越高。

不過，從測(cè)試結(jié)果來看，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，房屋新開工面積增速滯后于螺紋鋼表觀消費(fèi)3個(gè)月左右，并且兩者的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了80%；在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，房屋新開工面積依然滯后3個(gè)月，其中的緣由可能是房屋新開工面積并不是一個(gè)靈敏的指標(biāo)，只是一個(gè)結(jié)果。

經(jīng)過測(cè)算，商品房銷售面積領(lǐng)先于新開工面積6個(gè)月左右，在銷售面積上升時(shí)，預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)景氣度恢復(fù)，并且銷售商品房所得到的資金回籠增加，使得房屋新開工 面積增加。然而，在這之前，螺紋鋼的消費(fèi)需求更加靈敏，并且有了一定提升。由此可見，房屋新開工面積這個(gè)指標(biāo)并不是眾所周知的領(lǐng)先指標(biāo)，用它進(jìn)行螺紋鋼消 費(fèi)需求和價(jià)格的預(yù)期判斷不會(huì)非常理想。

根據(jù)以上測(cè)試結(jié)果，截至供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前的數(shù)據(jù)顯示，螺紋鋼消費(fèi)需求增速要領(lǐng)先價(jià)格4—5個(gè)月， 并且具有較高的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達(dá)到了65%。不過，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，樣本數(shù)據(jù)的測(cè)試結(jié)果顯示，之前顯著的正相關(guān)性明顯減弱，領(lǐng)先4—5個(gè)月的 螺紋鋼需求增速和價(jià)格的正相關(guān)性從65%下降到15%。這一結(jié)果表明，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，作為重要的下游需求終端，房地產(chǎn)對(duì)螺紋鋼價(jià)格的影響發(fā)生了 變化，需求只能作為螺紋鋼價(jià)格剛性的托底，而去產(chǎn)能和環(huán)保限產(chǎn)政策對(duì)螺紋鋼價(jià)格的影響大幅提升。

房地產(chǎn)周期的客觀波動(dòng)規(guī)律

房 地產(chǎn)周期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，就如同經(jīng)濟(jì)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)不僅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有重大影響，對(duì)螺紋鋼等建筑材料的需求影響也非常 大，55%以上的螺紋鋼都用于房地產(chǎn)行業(yè)。因此，研究房地產(chǎn)周期的客觀波動(dòng)規(guī)律，能更好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)走向，也能更好地判斷螺紋鋼需求情況和價(jià)格變動(dòng)。

本文采用全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用HP濾波法(是一種時(shí)間序列在狀態(tài)空間中的分析法，相當(dāng)于對(duì)波動(dòng)方差的極小化)作為趨勢(shì)周期進(jìn)行分解， 然后得到下圖中代表Trend的趨勢(shì)線和代表Cycle的周期線。根據(jù)完整周期中波峰、波谷的情況，可以得到，從1998年開始到2018年8月，房地產(chǎn) 行業(yè)共進(jìn)行了7輪周期，并且目前還處于第7輪周期的尾部階段，平均下來每輪房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)度在37.2個(gè)月，也就是3年左右時(shí)間，如果在今年成功筑底，那 么就是房地產(chǎn)完整的第7輪周期，也是新一輪周期的開始。

圖為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)周期

圖為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)周期時(shí)間

具體來看，通過HP濾波法，分解出全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣度指數(shù)，最后得到房地產(chǎn)行業(yè)的周期時(shí)間，然后用同樣的周期來分割房地產(chǎn)行業(yè)的重要指標(biāo)，比如，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售面積、房屋新開工面積，以此來觀察這些指標(biāo)在周期內(nèi)的表現(xiàn)情況和規(guī)律。

觀察下圖可以看出，從2009年開始的第5輪周期到現(xiàn)在第7輪周期的尾部，將近10年時(shí)間(三輪小周期)，這些房地產(chǎn)重要指標(biāo)也同樣呈現(xiàn)出了符合3年一個(gè)小周期的趨勢(shì)，并且可以非常明顯地觀察到，房地產(chǎn)銷售面積同比增速是最貼近之前得出的周期時(shí)間分割的指標(biāo)。

圖為房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)的周期

同 時(shí)也可以看出，商品房銷售面積也引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積指標(biāo)，所以銷售面積是房地產(chǎn)行業(yè)中最主要的研究指標(biāo)，這一點(diǎn)從對(duì)于房地產(chǎn)指標(biāo)、螺紋鋼消費(fèi) 需求和價(jià)格的交叉相關(guān)系數(shù)測(cè)試結(jié)果也能驗(yàn)證。每一輪房地產(chǎn)周期都是商品房銷售面積1年左右的同比增速上行趨勢(shì)，加上接下來兩年的增速同比下降趨勢(shì)，形成一 個(gè)完整的房地產(chǎn)小周期。每輪小周期跟隨商品房銷售面積而動(dòng)，因?yàn)橹挥袖N售面積提高了，房地產(chǎn)開發(fā)商才能有動(dòng)力、才有充足的資金去購(gòu)置土地，在工地進(jìn)行新的 開工，而螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格則是跟隨房屋新開工面積而動(dòng)。

比如，在第4輪周期中，房屋新開工面積在2008年3月達(dá)到周期內(nèi)的最高點(diǎn)，隨后的4 月和5月螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格也隨之達(dá)到歷史新高(5710元/噸)，同時(shí)商品房銷售面積在2007年的9月達(dá)到了頂峰，領(lǐng)先于新開工面積和開發(fā)投資完成額；在 第5輪周期中，新開工面積同比增速在2010年5—10月都保持歷史新高水平，隨后在2011年2月螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格漲到新高點(diǎn)，同時(shí)商品房的銷售面積同比 增速是在2009年11月達(dá)到高峰值的。

目前房地產(chǎn)行業(yè)在第7輪的小周期中，與前幾輪周期的情況不同，房屋新開工面積在2016年4月達(dá)到 最高值，隨后下降且一直保持平穩(wěn)，但是在這段時(shí)間內(nèi)螺紋鋼現(xiàn)貨價(jià)格卻一路上漲，其中的主導(dǎo)因素不再是房地產(chǎn)下游需求，而是供給端的改革。2016年年初， 國(guó)務(wù)院明確要求從2016年開始用5年時(shí)間壓減粗鋼產(chǎn)能1億—1.5億噸；2018年政府工作報(bào)告也提出，今年要再壓減煉鋼產(chǎn)能3000萬(wàn)噸以上。實(shí)際 上，到今年年底將會(huì)壓減總煉鋼產(chǎn)能1.5億噸。

整體來看，在去產(chǎn)能、打擊地條鋼、采暖季環(huán)保限產(chǎn)、常態(tài)化環(huán)保限產(chǎn)等政策的影響下，螺紋鋼價(jià) 格已經(jīng)非常具有彈性。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革前，螺紋鋼價(jià)格和房地產(chǎn)周期有著緊密聯(lián)系，但是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，看上去兩者的聯(lián)系已經(jīng)不大，但是供給端帶來的 是螺紋鋼價(jià)格彈性提高，真正代表螺紋鋼價(jià)格的還是下游房地產(chǎn)的剛性需求。

數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)值同比增加3.32%，其中6月單月的商品房銷售面積同比增加4.5%。從平滑3個(gè)月的單月商品房銷售面積增速來看，6月只是比5月略有增加，所以目前房地產(chǎn)持續(xù)筑底的過程對(duì)判斷螺紋鋼價(jià)格未來走向非常重要。

供給側(cè)改革以后的庫(kù)存情況

在 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，庫(kù)存數(shù)據(jù)也更多影響著螺紋鋼價(jià)格。庫(kù)存數(shù)據(jù)其實(shí)是每月粗鋼和螺紋鋼的產(chǎn)量數(shù)據(jù)，最能體現(xiàn)當(dāng)前的螺紋鋼下游需求情況，所以并不是庫(kù)存的 絕對(duì)值影響了螺紋鋼價(jià)格，而是庫(kù)存數(shù)據(jù)背后的下游需求情況影響了螺紋鋼價(jià)格。下游需求猶如房地產(chǎn)的剛性需求，隱性決定了螺紋鋼價(jià)格中樞，隨后表現(xiàn)在庫(kù)存數(shù) 據(jù)的變化影響螺紋鋼價(jià)格。在鋼鐵行業(yè)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以后，市場(chǎng)更加關(guān)注庫(kù)存情況，疊加限產(chǎn)停產(chǎn)政策的影響，螺紋鋼價(jià)格的彈性也就越高。

對(duì)于庫(kù)存周期中市場(chǎng)的主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)，最主要的驅(qū)動(dòng)因素就是市場(chǎng)對(duì)于下游需求的預(yù)期，只有預(yù)期下游需求釋放得好，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)，并不是庫(kù)存處于低位才會(huì)有 補(bǔ)庫(kù)行為。例如，市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)“金三銀四”行情，便會(huì)進(jìn)行冬儲(chǔ)的補(bǔ)庫(kù)行為。除了“金三銀四”，“金九銀十”也是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期，那么在七 八月是否也會(huì)有與之相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)庫(kù)行為呢？

表為螺紋鋼社會(huì)庫(kù)存數(shù)據(jù)

觀察上表發(fā)現(xiàn)，在2011—2015年的7、8月沒有出現(xiàn)明顯的補(bǔ)庫(kù)情況，但是從2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以后有了些許改變，2016—2017年的28 周到41周都有螺紋鋼社會(huì)庫(kù)存累積的特點(diǎn)，然后在9—10月經(jīng)歷庫(kù)存去化的過程。同時(shí)，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的影響，鋼廠螺紋鋼庫(kù)存同比往年要少，比 如，2016年的29周到41周的螺紋鋼庫(kù)存要同比2015年少16.81%；2017年的螺紋鋼庫(kù)存要同比2015年少30.56%。

鋼廠庫(kù)存保持低位，社會(huì)庫(kù)存也保持低位，并且在螺紋鋼價(jià)格并不弱勢(shì)的前提下，通過預(yù)期“金九銀十”的下游需求市場(chǎng)進(jìn)行補(bǔ)庫(kù)。究其原因，可能是在螺紋鋼價(jià)格強(qiáng) 勢(shì)的基礎(chǔ)上，鋼廠庫(kù)存和社會(huì)庫(kù)存的去化速度依然較快，說明市場(chǎng)對(duì)于下游需求的釋放非常樂觀，那么主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)的行為也在情理之中了。

目前來看，今年下半年市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)需求釋放依然存有韌性，這為螺紋鋼需求提供了支撐，但是考慮到目前螺紋鋼價(jià)格處于高位，所以本輪補(bǔ)庫(kù)可能會(huì)延后，這也使得螺紋鋼價(jià)格后市回調(diào)力度不會(huì)特別大，基本保持高位振蕩走勢(shì)。（來源：和訊網(wǎng)）