英國購房援助貸款計劃的特點及啟示

        從2003年房地產被確立為國民經濟的支柱產業(yè)以來，中國的住房價格開啟了持續(xù)高漲的步伐。隨之產生了日益嚴重的購房負擔性問題，截至2015年底，房價收入比長期在6以上運行，不僅遠遠大于美國房利美規(guī)定的房價收入比2.5的基準線，也高于國際人口統計組織（DemographiaInternational）在2015年設定的房價收入比超過5即意味著住房嚴重負擔性問題的標準。

        在住房市場火爆、房價突飛猛進的過程中，中國的房屋貸款市場盡管從1998年才出現，但其市場規(guī)模迅速飆升，個人住房貸款規(guī)模在2006年成為亞洲第一之后繼續(xù)保持著持續(xù)上升的趨勢。在政府對住房市場的數次干預中，住房貸款都扮演著重要的角色。但是，在圍繞政府支持居民自住需求、限制住房投資需求方面，中國的住房貸款仍然具有一定的局限性，一般依靠的都是普遍性的調整首付比例和貸款利率兩種手段。

        而在英國，為了幫助居民實現擁有自住住房的需求，住房貸款支持目標更為準確，方式更為多樣。例如，在面臨著房價大幅上漲的情況下，2013年4月，在英國財政部的支持下，各大銀行推行了被稱為80年代以來英國政府對住房市場最大一次干預的“購房援助貸款計劃”（helptobuyloanscheme），支持首次置業(yè)群體的購房自住需求，同時試圖緩解高房價帶來的諸多政治和社會問題，并通過刺激住房消費來拉動經濟增長。截至2015年9月，購房援助貸款計劃已經支持了6．2萬多個置業(yè)家庭購買到了屬于自己的住房，短時期內實現了該計劃的目的。

        該計劃的主要特點和內容包括：第一，貸款計劃層層遞進，緊密銜接。從縱向維度看，2013年購房援助貸款計劃第一階段出臺，其規(guī)定從2013年4月1日起，首次購房者購買英格蘭境內60萬英鎊以內的新建住房以及威爾士境內30萬英鎊以內的新建住房，最少只需支付5％的房產價格作為首付。政府將最多能夠提供房產價格20%的貸款（5年內免息，第六年開始征收1.75%的利息且根據通脹率逐年上升），剩余75%的房款去參與該計劃銀行商業(yè)申請按揭貸款。由于英格蘭境內的房價持續(xù)上漲，2013年10月，購房援助貸款計劃的第二階段出臺。資助人群范圍擴大到了名下沒有房屋的購房者，目標住房也包括了二手住房。面對著倫敦遠遠高于其他區(qū)域的房價，該計劃的政府支援比例進一步擴大。2016年4月規(guī)定倫敦名下沒有房屋的購房者可以在支付最少5％的房款首付之后，獲得政府最多房產價格40％的貸款。

        而從橫向維度看，為了幫助購房援助貸款計劃所需最低首付額度的實現，政府和銀行共同出臺了相關的支持計劃。2015年，英國在財政預算案中推出了作為購房援助貸款計劃支持計劃之一的“購買首套新建住房專門儲蓄賬戶”（helptobuyISA）。這一支持性計劃通過一方面對年輕人設立專門儲蓄賬戶的利息免稅，一方面在年輕人動用該賬戶存款買房的時候提供相當于賬戶金額25％最高3000英鎊的購房補貼，來激勵年輕人為購房積攢所需最低5％的首付。

        由此，購房援助貸款計劃通過縱橫兩個維度，構建出了緊密的政策和計劃網絡，一步步推動該貸款計劃目標的實現。

        第二，政府積極參與、扮演多重角色。由于住房市場與英國的政治、經濟和社會領域的發(fā)展息息相關，英國政府在推動幫助購房援助貸款計劃實施的各個階段中，一直起著重要的作用。作為計劃的設計者，英國政府全程跟進該貸款計劃的設計、修改和調整；作為該貸款計劃的資助者，英國政府在2013年為該貸款計劃的第一階段投入了35億英鎊；作為該貸款計劃的推進者，英國政府說服更多銀行加入，同時在救助各大銀行的過程中，讓更多銀行參與該貸款計劃；作為該貸款計劃的擔保者，英國政府成為了貸款計劃的核心內容，提供5年20％首付無息貸款的關鍵擔保者；更重要的是，英國政府同時也成為該貸款計劃的共享者，規(guī)定當受支持者出售房屋的時候，政府可以獲得比率相應的收入。因此，隨著英國房價的上漲，英國政府在賬面上已經有了2.5億英鎊的獲利。

        第三，貸款計劃目標明確、規(guī)則清晰。在支持自住需求的指導方針下，該計劃明確了目標對象是首次購房家庭以及有改善性住房需求并且名下沒有住房的家庭，而目標房屋總額也被限制在60萬英鎊以內。同時，該計劃的支持細則也清晰明了，即規(guī)定了計劃內各類援助的具體比例，并出臺了各種援助的上限以及退出機制。不僅為購房援助貸款計劃設定了明確的結束時間，同時，購買首套新建住房專門儲蓄賬戶的開戶時間也被限定為到2019年11月截止。從宏觀上保證了政府的支持力度，保持了政府投入和干預的適度性；從微觀上保證了計劃執(zhí)行有細則可循，符合標準的家庭和個人可根據個體情況提前進行規(guī)劃。

        截至2015年9月30日，在英格蘭地區(qū)，該計劃支持的家庭中，占40％的家庭年收入都位于2萬到4萬英鎊這一區(qū)間內。與統計數據反映的英國家庭年均收入4.6萬英鎊的水平相比，該計劃在一定程度上達到了支持購買力不足家庭實現擁有自住住房的目標。

        英國在住房價格高速上漲時期出臺的“購房援助貸款計劃”的實施，對于中國依靠住房貸款措施和手段來緩解日益嚴重的居民住房難以負擔的問題提供了一定的借鑒作用。首先，支持自住性購房需求的方式需要多樣化。我國的住房貸款一般采用較為有限的降低首付以最低達到住房價格的20％或降低貸款利率兩種方法。可考慮進一步增加相關配套計劃和政策支持措施。

        其次，政府支持自住購房的力度需要加強。面對高漲的房價以及居民收入有限問題，政府需要在統籌規(guī)劃之外，更積極地運用財政和金融等手段支持居民的自住購房需求。

        再次，住房貸款的支持對象需要有區(qū)分度。一方面，中國的住房貸款覆蓋面不夠；另一方面，住房貸款支持的對象又缺乏限制。除了以家庭為單位區(qū)分首套住房貸款者，并且給予首付和利率優(yōu)惠之外，我國的貸款缺乏更多限制細則，使得真正困難的購房者難以獲得貸款支持。因此，需要設立類似英國的使用政府支持的住房貸款只能購買某一價格區(qū)間的住房之類的限制，從而讓貸款的支持對象更為精準，支持方向更為明確。